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As obras em áreas comuns do condomínio são uma necessidade periódica, assim como em qualquer outro imóvel. As reformas, em suas diferentes ordens, visam manter a segurança da edificação e o conforto e bem-estar dos moradores. De outro lado, porém, estão os pontos negativos de uma obra. Circulação de pessoas e materiais pelo prédio, entulho e muito barulho impactando diretamente no dia a dia das pessoas que vivem no condomínio.

Sem dúvidas todos os fatores envolvendo a obra em áreas comuns do condomínio mexem com a rotina de todos. Diante deste fato, não é raro que o próprio síndico e/ou moradores se vejam em meio a diversas dúvidas sobre como proceder. Uma vez que nem todos os condomínios contam com uma boa assessoria especializada, preparamos um material sobre alguns pontos fundamentais sobre a realização de reformas em um edifício residencial.

OBRAS E SUAS APROVAÇÕES

A princípio, todas as obras em áreas comuns do condomínio necessitam ser previamente aprovadas em Assembleia Geral. A proporção de condôminos que precisa votar a favor de determinada reforma varia conforme a classificação da natureza da mesma.

Tal classificação está prevista no artigo 1.341 do Código Civil, que funciona como o principal parâmetro neste sentido. A
classificação legal divide os tipos de obras em “necessária”, “útil” ou “voluptuária”.
Como são conceitos genéricos e abstratos, é necessária a interpretação, sabendo das 
características e objetivos concretos das reformas, a fim de se concluir por uma ou outra espécie.

OS DIFERENTES TIPOS DE OBRAS

A lei prevê, como regra, o quórum da maioria dos condôminos presentes em Assembleia (metade mais um) para reformas necessárias e úteis. Entre as obras necessárias, podemos usar como exemplo a restauração do jardim, pintura da fachada sem troca de cor ou até a troca de equipamentos de ginástica.

Para obras consideradas úteis, alguns exemplos são a implantação de medição individual de água, ampliação da garagem do edifício e instalação de um sistema de segurança.

Já as obras voluptuárias são aquelas que traduzem um mero deleite ou recreio, ou seja, que trazem acréscimo de luxo ou conforto, mas sem incremento de utilidade. O exemplo ideal é a decoração de áreas comuns.

Enquanto para as outras duas espécies de reforma o quórum legalmente exigido é o da maioria
 simples dos votos, a proporção exigida para obras voluptuárias é a
 de pelo menos dois terços de todos os condôminos, o que se justifica pelo fato de se 
tratarem, ao menos teoricamente, de obras de prioridade secundária.

OBRAS EMERGENCIAIS

Em alguns casos excepcionais é necessária uma decisão tratando-se de
obras consideradas emergenciais. Para este tipo de caso, porém, pode haver a realização da reforrma independentemente de uma aprovação, uma vez que se trata de um expediente mais complexo e menos
frequente na prática.

Em todo caso, é possível que o regramento interno do próprio condomínio – clique neste link para saber mais sobre Convenção
 Coletiva e Regimento Interno – preveja 
quóruns diversos dos aqui mencionados. No entanto, é importante ressaltar que nunca em fração abaixo do que prevê a lei.

Além disso, é evidente que o custo da obra ou reforma será suportado, de forma rateada, pela 
coletividade de moradores. Para isso, é necessário que síndico e administradora realizem um 
trabalho contábil de projeção dos gastos. Eles também precisarão analisar a situação financeira do condomínio de forma contextualizada, a fim de que a obra não comprometa a saúde financeira do condomínio.

Diante de toda a complexidade que envolve a realização de uma obra em área comum do condomínio, é fundamental contar com uma assessoria especializada. Uma administração experiente e capacitada saberá se utilizar dos diferentes mecanismos da Lei e regulamento interno, a fim de propor aos 
condôminos o melhor investimento e garantindo a segurança do edifício.

Ficou com alguma dúvida sobre o assunto? Fale com o seu síndico e entre em contato conosco pelo WhatsApp 99376-5037 para saber como podemos ajudar a otimizar a gestão do seu condomínio.