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A garagem coletiva de um edifício residencial é, provavelmente, o local onde se verificam as colisões mais constantes dos interesses de seus moradores. Assim é porque os próprios condôminos é que manobram seus veículos. O mesmo não ocorre, com igual freqüência, em edifício comercial. Composto de conjuntos, pelo fato de o estacionamento dos carros ficar, comumente, e cargo de empresa terceirizadas.

Sabido é que as vagas da garagem podem ser individualmente especificadas, gerando unidades condominiais autônomas, que merecem matrículas próprias em cartórios imobiliários. Mesmo assim, são consideradas pela doutrina e pela jurisprudência partes “acessórias” do apartamento, que é considerado a unidade principal. Neste caso, a fração ideal de cada vaga se soma à fração do apartamento, compondo, em conjunto, o porcentual de participação no edifício condominial. Como partes “acessórias”, deve o incorporador, na esteira do artigo 1.339 do Código Civil, vincular estas vagas privativas às respectivas unidades principais, retratando o conjunto imobiliário no cadastro do cartório registrado.

Quando o edifício de apartamentos não submete as vagas da garagem coletiva à especificação individualizada fica perfeitamente caracterizada sua natureza de área de propriedade comum. A demarcação no piso dos lugares de estacionamento não induz que as vagas passam a se construir em “unidades autônomas”. É que elas não correspondem a frações ideais especificas. Por isso, a demarcação no piso apenas serve de indicação dos lugares de estacionamento. A omissão do incorporador na distribuição das vagas, vinculando-as às unidades autônomas principais, gera um caos desnecessário, assim que o prédio passa a ser utilizado. Isto porque, na falta de vinculação, cada condômino pode estacionar seu automóvel aleatoriamente, na vaga que melhor lhe apraz, valendo-se da condição de proprietário da área comum da garagem.

Na falta de previsão na instituição e na convenção do condomínio, para se evitar o uso caótico da garagem, socorre-se subsidiariamente do sorteio de vagas, que reclama indispensável deliberação supletiva de assembléia condominial. Como se trata de facultar o uso privativo de área comum, de sorte a impedir que cada condômino estacione em qualquer vaga, o sorteio deve ser adotado para racionalizar o seu uso. A fórmula do sorteio, contudo, não prescinde, no tocante à distribuição das vagas, de regulamento, cuja aprovação, a meu ver, depende de 2/3 dos votos dos condôminos. Explico: embora não esteja mudando a destinação da garagem coletiva, em verdade, o sorteio está alterando, supletivamente, a convenção condominial (ver artigo 1.351 do Código Civil).

O exercício da posse direta e exclusiva escolhida por sorteio somente pode ser provisória (durante um ou dois anos), em regime de rotatividade, de sorte a facultar a todos os condôminos a possibilidade de exercer o direito de guardar de seu automóvel em todas as vagas do edifício, mediante sucessivos sorteios.

Mas, se a deliberação da assembléia, resolver atribuir ao sorteio a utilização exclusiva de vaga (que integra área de propriedade comum), em caráter definitivo, tenho para mim que essa definitividade de uso somente se reveste de eficácia se ocorrer “aprovação pela unanimidade dos condôminos”, a teor do comando da segunda parte do mesmo artigo 1.351. Neste caso, o uso exclusivo de área comum em caráter definitivo, implica em inegável “mudança de destinação do edifício”, já que tornou perpétua a posse privativa de área pertencente à comunidade condominial. Noutras palavras, a perpetuidade de uso exclusivo de área comum ofende a propriedade coletiva da garagem. Por isso, somente a deliberação unânime de todos os integrantes do condomínio tem o poder de alterar a característica primitiva da destinação do edifício.

Com efeito, impende admitir que quando a totalidade dos comunheiros resolve atribuir, por sorteio, o uso definitivo das vagas, verifica-se irrecusável alteração na destinação das vagas. Antes, o uso que era facultado a todos os comunheiros passa a ser de uso exclusivo ad perpetuam. Por isso, volta a incidir a parte final do artigo 1.351, que exige a unanimidade dos condôminos. É a mesma unanimidade de votos que é exigida para a alteração a destinação de apartamento previsto para a moradia do zelador e se resolve destiná-lo à locação de terceiros. Ou de destinar o terraço de cobertura de um prédio para uso exclusivo de um condômino. Ou de destinar o sala de festas para locação de loja. Ou de transformar o uso residencial de um edifício para comercial. E assim por diante.

Em suma, a omissão do incorporador em distribuir as vagas da garagem e prever sua vinculação às unidades autônomas é injustificada. Mas pode ser resolvida, em definitivo, ou mediante deliberação unânime dos condôminos, que atribua posse direta definitiva de vaga de área comum, ou mediante alteração da especificação condominial, transformando as vagas da área comum da garagem em unidades autônomas condominiais.

(Nelson Kojranski)

Fonte: Jornal da Tribuna do Direito